越秀地产千亿负债激进隐忧 337亿超去年全年翻倍拿地

以59亿元获得深圳“地王扎堆”的尖岗山地块，越秀地产激进之举引起业界广泛关注。在2018年全年负债总额为1259亿元的情况下，越秀目前已在拿地金额上耗资近337亿元，翻倍超去年和今年既定目标

《投资者网》戴昊彤

6月24日，深圳上演了一场“史诗”级别的土拍。当天，越秀地产(00123.HK)以59.08亿元总价，配建人才住房19610平方米的“投入”，拿下位于深圳市宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地。外界已经预估到，该可售楼面价将达至每平方米5万元以上。这是越秀地产在土拍历史纪录中，非常罕见的高额拿地案例。

值得一提的是，同一天，越秀地产还斥资28.34亿元在广州从化、杭州两地分别补仓，再加上深圳尖岗山地块，越秀地产当天拿地总额达到87.42亿元。

拿地由“保守”转向“激进”

首次迈入深圳、杭州等城市，越秀地产拓展土储规模的势头一时风头无两。

越秀地产是广州国资背景的老牌房企，此前在业界以保守、稳健作风闻名。而其近日大手笔竞拍“地王”的动作，较为出人意料，也透露出这家房企正由“保守派”向“激进派”转变。

有市场人士认为，越秀地产本次拍下高溢价的尖岗山地块，看起来像是在国家政策调控下的一种对赌行为。不过，知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同告诉《投资者网》，越秀地产这次斥重资拍下深圳地块，更像是急于参与深圳土地市场，在其版图局限于广州等珠三角地区城市，加上其开发能力并不如其他全国扩张型房企的情况下，深圳成了越秀地产急切拓展的“大湾区“之地。

事实上，今年以来，越秀地产便开启了土储扩张之旅，拿地力度明显加大。

《投资者网》计算发现，今年上半年，越秀地产在土地方面的支出已经达到336.86亿元，翻倍超去年全年拿地金额159亿元，同样也超过今年公司此前宣称的目标。

越秀地产董事长林昭远在今年2月份的业绩发布会上透露，越秀地产2018年权益拿地金额为159亿元，2019年拿地预算与去年相若，这是根据目前的市场情况作出的预判。2018开始是整个房地产市场调控最严格的时候，2019年调控会继续，但相信会有所调整。

今年5月28日，越秀地产还通过其控股股东广州越秀集团有限公司(简称“越秀集团”)与广州地铁签订协议，以78.5亿元总价收购广州地铁旗下位于广州的两个项目。

此外，越秀地产同时还大力进军华中地区。经《投资者网》梳理发现，越秀地产今年在郑州、成都等地成功补仓：

5月19日，越秀地产首次进驻郑州，以5.01亿元竞得郑州新郑南龙湖6号地块，溢价率达173.73%，占地面积34952.98平方米。

5月30日，越秀地产通过合作方式以0.17亿元取得成都市一宗地块9.50%的实际权益。

实际上，在如此密集地拿地背后，是越秀地产冲刺千亿元营收目标的追求。林昭远此前表示：“2019年销售目标680亿元。截至2018年底，越秀地产土地储备达1941万平方米，在市场环境较稳定的情况下，希望尽快实现千亿目标。”

因此，在保利、中海、电建等房企近来“扎堆般”砸重金拿地，扩充规模之际，越秀地产背负着千亿目标，自然也要加大投入进行扩张。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《投资者网》表示，越秀地产作为国资背景的房企，政府对其抱有一定的期望。越秀地产需要在提升增值能力、开发能力以及扩大名气等方面做出成绩，因此，积极拿地也就成了必需采取的手段。

总负债升至1259亿

然而，扩充规模的另一面，就是房企往往要面临较大的资金压力。《投资者网》就越秀地产从保守稳健的拿地作风转向激进的路线，财务稳健等问题，以邮件方式致函越秀地产董事长林昭远、公司秘书余达峰。办公室称已收到邮件，但一直没有对问题给予回应。

尽管越秀地产“母公司孵化——地产购买”的模式，以及上半年主要采取合作模式在公开市场拿地，使得越秀地产前期拿地资金成本处于较低水平。然而，风险还是存在的。

越秀地产2018年年报显示，公司2018年实现营业收入约264.3亿元，同比增长11.1%;实现合同销售金额577.8亿元，同比增长41.4%;核心净利润约28.1亿元，同比增长19.6%;公司总体业绩呈上升势头，但《投资者网》注意到，截至2018年底，越秀地产负债总额为1259亿元，与2017年的961.5亿元相比增加近300亿元，负债率达74.58%。同时，2018年全年的新增借款为404亿元，较2017年增加了226亿元。

面对高负债，以及较大资金压力，加上房地产突飞猛进的黄金时代已经过去，越秀地产依然继续在猛力扩张，不禁令市场担忧其背后的隐患。这些隐患，不仅仅包括高额的资金压力，还有难以快速周转、对后续战略发展的制约等问题。

这种担忧并非无中生有，越秀地产与其他著名房企相比，无论在规模，还是在品牌等方面都存在一定差距。韩世同向《投资者网》强调，“与保利、华润、万科等全国性扩张的房企相比，越秀地产缺少具辨识度的品牌，也没有形成一套鲜明的商业模式。在商业模式方面，华润置地一直都是业内标杆，如其在深圳最著名的产品万象城等购物中心。”

“虽然，越秀地产过去一直以打造中高端精品住宅为主，但由于它在商业运作方面缺乏品牌力，如果不继续扩充规模，越秀可能会沦落到在普通住宅市场上进行竞争。再者，越秀地产作为广州本土企业，错过了广州城快速扩张的黄金时期，在房价低潮期间，它没有利用自身天然优势在广州大力补仓，更鲜少参与广州本土的旧村改造，导致公司缺乏具有知名度、深耕细作的品牌。这在一定程度上，削减了越秀地产在各大房企中的竞争力。”韩世同指出。

销售和融资有亮点

根据中国房地产业协会联合上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的2019中国房地产500强名单中，越秀地产已经跌出全国房企50强，排名为第66位。

不过，在克而瑞最新发布的2019年上半年房企排名中，越秀地产排名第48位，与2018年底的排名54位的位次相比，有所提升。显示了越秀地产成长性较好的一面。

正加速追赶的越秀地产，今年以来销售额的表现确实较为理想。截至5月底，越秀地产累计合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约人民币288.66亿元，同比上升约53%;累计合同销售面积约124.68万㎡，同比上升约32%。累计合同销售金额约占2019年合同销售目标人民币680亿元的42%。

而且，从融资水平上看，国企背景的越秀地产也优于多数房企。以5月份为例，越秀地产两次发债总规模达40亿元，三笔债券票面利率分别为3.83%、3.85%和3.93%，而其他多数内房股的融资利率普遍在8%以上。

客观来说，急于扩张的需求与资金稳健的隐忧是一把双刃剑，在公司冲刺千亿目标的进击之路上，如何平衡显得尤为重要。未来，公司是否能实现千亿的营收目标，公司的后续战略如何开展?债务的压力是否能有所缓解?《投资者网》将保持关注。(思维财经出品)■